Pacht of huur?

Wat is het verschil tussen huur en pacht en wat gaat er allemaal fout in de praktijk? Bij zowel huur als pacht geldt dat de huurder / pachter sterke rechten heeft en goed beschermd wordt. Waarom dan het verschil?  

In de praktijk komt het regelmatig voor dat ondernemers een overeenkomst sluiten die zij ‘huurovereenkomst’ of ‘grondgebruikersverklaring’ noemen. In werkelijkheid kan zo’n overeenkomst echter als pachtovereenkomst kwalificeren. Doorgaans treden bij de beëindiging van de overeenkomst problemen op. Het maakt dan geen verschil hoe de overeenkomst genoemd wordt of wat de partijen ermee bedoeld hebben. Het gaat er om of volgens de wet in een bepaald geval sprake is van pacht of huur of juist niet.  

Voorbeeld 

Wanneer sprake is van een ‘huurovereenkomst’ die in werkelijkheid een ‘pachtovereenkomst’ blijkt te zijn, dan is de pachter op basis van de wet goed beschermd en is het moeilijk om de pachter van het land af te krijgen. Om deze situatie te voorkomen is het voor  grondeigenaren raadzaam om een geliberaliseerde pachtovereenkomst met de grondgebruiker aan te gaan, waardoor deze als geliberaliseerde pachter aanzienlijk minder sterke rechten krijgt. 

Bedrijfsmatige exploitatie 

Een belangrijk criterium om te bepalen of sprake is van pacht, is dat het gepachte gebruikt dient te worden ten behoeve van  de uitoefening van het agrarische bedrijf van de pachter (bedrijfsmatige agrarische exploitatie).  

Het Pachthof heeft enkele uitspraken gedaan waarin richtlijnen worden gegeven die hulp bieden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van zo’n agrarische bedrijfsmatige exploitatie.  

Het betreft de volgende richtlijnen:  

• De omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen diverse bedrijfsactiviteiten;  

• De vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;  

• Het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;  

• De vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft.  

De praktijk 

Uit uitspraken van het Pachthof blijkt dat de omvang van een bedrijf al snel als toereikend wordt beschouwd, als er sprake is van een aantal hectares en concrete en onderbouwde uitbreidingsplannen. De daadwerkelijke winstgevendheid van een bedrijf is niet zozeer van belang, wel moet naar winstgevendheid gestreefd worden en moeten investeringen worden gedaan die de kans op winst zo groot mogelijk maken.  

Het kan zo zijn dat de agrarisch ondernemer nog een functie buiten de landbouw heeft. Op basis van de specifieke omstandigheden zal beoordeeld moeten worden of in die situatie toch sprake zal zijn van een agrarische bedrijfsmatige exploitatie.  

Indien u twijfelt over de vraag op welke juridische basis u grond in gebruik gaat geven of grond in gebruik gaat nemen, aarzelt u dan niet om contact op te nemen met Flynth. 

 

 

Dit artikel is tot stand gekomen met medewerking van mr. Colette Cohen,  Senior Juridisch Adviseur