Nieuwe regels voor woningverhuur aan arbeidsmigranten

Glastuinbouwondernemers opgelet: de periode van het seizoenswerk staat weer voor de deur. Wist u dat er sinds 1 juli 2023 belangrijke veranderingen zijn doorgevoerd in de wetgeving over huurcontracten voor arbeidsmigranten? We vertellen u waar u op kunt letten. 

Onmisbare werknemers 

Internationale werknemers zijn waardevolle krachten in de glastuinbouwsector. Ze zijn een onmisbare schakel voor de productiviteit van Nederland als producent van groenten, fruit, bloemen en planten. Daarom is het belangrijk dat u de huisvesting van deze medewerkers goed regelt en de regels omtrent goed verhuurderschap naleeft.  

Huurcontract los van arbeidscontract 

De Wet goed verhuurderschap is sinds 1 juli 2023 van kracht. Hierin staan een aantal nieuwe contractuele en informatieverplichtingen voor verhuurders van woonruimte. Een deel van deze maatregelen gaat over verhuur aan arbeidsmigranten. Een belangrijke verandering is het loskoppelen van de huurovereenkomst en de arbeidsovereenkomst. Dit betekent dat elke arbeidsmigrant naast zijn arbeidsovereenkomst een schriftelijke huurovereenkomst moet krijgen in een taal die de arbeidsmigrant begrijpt. Ook moet in deze huurovereenkomst een aantal informatieverplichtingen worden opgenomen ten aanzien van de arbeidsmigrant. Zoals bijvoorbeeld de rechten en plichten van de huurder vermelden of een contactpunt voor vragen opnemen. 

Meest geschikte huurovereenkomst 

Dit roept de vraag op welk type huurovereenkomst het meest geschikt is voor arbeidsmigranten. Het huurrecht kent verschillende soorten huurovereenkomsten voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes. De meeste overeenkomsten verlenen de huurder huurbescherming en eindigen niet automatisch wanneer de arbeidsovereenkomst wordt beëindigd. Soms leidt dit tot problematische situaties. Daarom is het van belang dat verhuurders van woonruimte voor arbeidsmigranten de juiste huurovereenkomst opstellen.  

Hieronder bespreken we enkele mogelijkheden: 

1. tijdelijke verhuur 

2. huurovereenkomst naar aard van korte duur 

3. dienstwoning 

Optie 1. Huurovereenkomst tijdelijke verhuur 

Sinds 2015 kunt u tijdelijke huurcontracten afsluiten met huurders van woonruimte. Bij zelfstandige woonruimte mag zo'n tijdelijk contract maximaal twee jaar duren en bij onzelfstandige woonruimte maximaal vijf jaar. In principe loopt dit contract automatisch af na de afgesproken periode en hebt u als verhuurder niet de mogelijkheid om deze huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Dit recht heeft de huurder wel. Let wel op: Het contract eindigt automatisch na de looptijd en hoeft u niet op te zeggen. Wel moet u het einde tijdig aan uw huurder schriftelijk aankondigen. Meld dit daarom vanaf drie maanden voor het einde van het contract, maar uiterlijk één maand ervoor aan uw huurder.  

Deelt u dit niet schriftelijk binnen het voorgenoemde tijdsbestek aan de huurder, dan geldt automatisch een contract voor onbepaalde tijd en krijgt uw huurder huurbescherming. Dat betekent dat u het contract alleen met inachtneming van wettelijke opzeggronden mag opzeggen.  

Het tijdelijke huurcontract is slechts éénmaal aan te gaan. Gaan beide partijen een tweede tijdelijk huurcontract aan, dan geldt deze automatisch voor onbepaalde tijd. Ook hier geldt dat de huurder huurbescherming heeft. 

Meeste zekerheid 

Het tijdelijke huurcontract biedt een verhuurder de grootste zekerheid dat de huurder de woning na afloop moet verlaten. Let op: de duur van het huurcontract moet vooraf afgesproken zijn. Het contract mag niet langer zijn dan twee jaar (zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (onzelfstandige woonruimte).  

De mogelijkheid van tijdelijke huurcontracten eindigt waarschijnlijk per 1 juli 2024.  

Optie 2. Huurovereenkomst van kortdurende aard 

Bij een huurovereenkomst van kortdurende aard geldt voor de huurder in principe ook géén huurbescherming. Dit betekent dat de huurovereenkomst automatisch eindigt na afloop van de overeengekomen periode.  

Toch is er niet snel sprake van een huurovereenkomst van kortdurende aard. Wanneer is deze vorm wel van toepassing? Denk aan de huisvesting van arbeidsmigranten die als uitzendkracht of seizoenarbeider werken en na beëindiging van het werk terugkeren naar de eigen woning.  

Let op: als de seizoenarbeider uiteindelijk langer blijft werken, vervalt de huurovereenkomst van kortdurende aard. Deze wordt automatisch omgezet in een contract voor onbepaalde tijd, met alle gevolgen van dien. 

Optie 3. Dienstwoning 

Bij gebruik van een dienstwoning bepaalt de werkgever in de arbeidsovereenkomst dat de werknemer de dienstwoning betrekt, omdat dit essentieel is voor de werkzaamheden. Er moet in dat geval sprake zijn van een zogenaamde ‘eigenlijke dienstwoning’. De voorwaarde is dat deze woning aan de werknemer ter beschikking zal worden gesteld in verband met het oog op de door werknemer te verrichten arbeid. Een voorbeeld hiervan is een boswachterswoning voor de boswachter. Voor de werknemer geldt in dat geval een fiscale bijtelling voor de dienstwoning.  

In alle andere gevallen waarbij een woning ter beschikking wordt gesteld en een dergelijke samenhang ontbreekt, is er sprake van een ‘oneigenlijke dienstwoning’ en zal wegens het ter beschikking stellen van een woning sprake zijn van huur, waardoor de werknemer recht heeft op huurbescherming. Het verdient dan ook de aanbeveling dat voorafgaand aan het ter beschikking stellen van een woning advies wordt ingewonnen over de kwalificatie van de desbetreffende dienstwoning.  

Cao en verhuurverordening gemeente 

Bepaalde cao's bevatten specifieke regels over het verhuren van woonruimte aan arbeidsmigranten. Ook stellen gemeenten specifieke voorwaarden in hun verhuurverordening en gelden er aanvullende voorschriften vanuit de Wet goed verhuurderschap. Stel voor het aangaan van de huurovereenkomst vast of de huurovereenkomst aan alle voorwaarden voldoet.   

Kortom, het opstellen van een huurovereenkomst is een nauwkeurige zaak, vooral als het gaat om arbeidsmigranten. Het gebruik van een verkeerd contract en het niet nakomen van de juiste informatieverplichtingen, kan ernstige gevolgen hebben voor de verhuurder. 

Wij staan u bij 

Wilt u advies bij de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten? Of wilt u advies over een huurcontract in het algemeen? Neem dan contact op met uw adviseur van Flynth of vul onderstaand contactformulier in.